Комплексний аналіз структури пропозиції, ціноутворення та географічного розподілу

1. Вплив стану житла та ремонту на вартість

Стан внутрішнього оздоблення є одним із визначальних факторів ціноутворення:

• Найдорожчий сегмент: Квартири з дизайнерським ремонтом (середня ціна 2521) та категорія «ексклюзив» (середня ціна 2520.57). Вони складають майже чверть усього ринку (~24.7%).
• Масовий сегмент: Найпопулярнішою категорією є євроремонт (частка 27% ринку) із середньою ціною близько 1986.
• Бюджетний сегмент: Житло «потребує ремонту» або із «задовільним» станом оцінюється в межах 1550–1609. Квартири «без оздоблення» мають аналогічний рівень цін (1555.01), що відображає вартість первинної нерухомості на етапі здачі.

2. Розподіл за роком побудови та типом будівель

Вік будинку безпосередньо корелює з його ціновою категорією:

• Домінування нового фонду: Будинки, зведені у період з 2011 по 2030 роки, сумарно генерують 57% усіх пропозицій на ринку (34% для 2011–2020 рр. та 23% для 2021–2030 рр.). Середня ціна в найновіших будинках досягає піку — 2121.
• Історична спадщина: Дореволюційний фонд (1700–1899 рр.) утримує високу середню вартість (1827) завдяки преміальному розташуванню в історичній частині міста.
• Радянський період: Найнижчі цінові показники демонструють «сталінки» (середня ціна ~1286 у період 1946–1953 рр.), а також «хрущовки» та «чешки», де вартість ремонту рідко піднімає ціну вище 1400–1600.

3. Залежність ціни від площі (Площа vs. Середня ціна)

Математичний аналіз (поліноміальна регресія $y = -a*x^2 - b*x + c*$ із високим рівнем достовірності $R^2 = 0.9498$) виявляє такі закономірності:

• Існує стійка тенденція до зниження середньої вартості квадратного метра в міру збільшення площі об'єкта.
• Малогабаритне житло (10–29 кв.м) має високу питому вартість (середня ~2110).
• Проте в сегменті надвеликих квартир (210–229 кв.м) зафіксовано аномальний стрибок ціни до 3943. Це вказує на появу на ринку поодиноких наддорогих пентхаусів чи елітних апартаментів, які суттєво викривляють загальну статистику для великих площ.

4. Географічний аналіз мікрорайонів Львова

Локація залишається головним чинником преміальності нерухомості:

• Найдорожчі локації (Топ-3):
  • Мікрорайон Площа Ринок — історичний центр міста тримає планку на рівні .
  • Мікрорайон Кастелівка, Новий Світ — наступний за привабливістю.
• Найбільша активність (Топ-локації за кількістю оголошень): Найбільше пропозицій зосереджено у спальних та інфраструктурно розвинених районах.
• Найдешевші локації: Найбільш доступне житло пропонується у віддалених мікрорайонах, таких як Рясне 2 (середня ціна 1191.6) та Наукова (1406.1).

Динаміка вартості 1 кв.м. загальної площі квартир Львова 1997-2026

septima | Jun 2026