Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно. Як похідна ринку, ціна є важливим економічним важелем механізму ринкової економіки. ЇЇ дія проявляється через основні економічні закони, серед яких на ринкове ціноутворення найбільшою мірою впливають закон вартості, закон попиту й пропозиції, закон єдності товарного й цінового обігу, закон конкуренції, закон зростання потреб та закон граничної корисності. Згідно з вітчизняною концепцією ціни на ринку встановлюються безпосередньо під впливом попиту та пропозиції. При цьому їх рівень визначається грошовою сумою, що сплачується за конкретний товар.

• попит - економічна категорія, що характеризує представлену на ринку потребу споживача в придбанні товару, яка забезпечена можливістю сплатити за покупку наявними грошовими чи іншими платіжними засобами;
• пропозиція - економічна категорія, що характеризує продукт, який є на ринку або може бути доставлений на нього, та бажання виробника запропонувати його у продаж;

Іншими словами ціна формується на перетині інтересів продавця та покупця. На поведінку продавця впливає безліч факторів в тому числі: - витратний (собівартісний) методологічний підхід (принцип) ціноутворення; - суб’єктивне бачення встановлення ціни пропозиції та можливе її зменшення на коефіцієнт торгу; - об’єктивні сторони ринку; - часовий момент експозиції товару. Можливі відхилення від ринкової ціни для сторони Продавця: продавець, щоб не «прогадати», завідомо встановлює дещо вищу початкову вартість, для того, щоб мати можливість надати скидку на торг і тим самим психологічно «прив’язати» потенційного покупця; погана обізнаність продавця про стан ринку, відповідно можлива похибка до ринкової вартості як в сторону збільшення ціни пропозиції так і зменшення; необізнаність про структуру ринку на даний товар. Позиції покупця характерний ціннісний методичний підхід ціноутворення. Покупець хоче купити товар за найнижчою вартістю серед однорідних товарів. Можливі відхилення від ринкової ціни при ціннісному підході: покупець мало обізнаний про кон’юнктуру ринку; наявний спекулятивний інтерес; тощо. Для співпадіння інтересу покупця та продавця важливе значення має торг. Торг є важливою складовою процесу формування ціни. Насправді ринок нерухомості не є абсолютно відкритим і відповідно ринкова ціна є достеменно невідомою. Відповідно ціна продажу є підвладна як властивостями самого товару так і множинністю учасників ринку. Торг є чудовим урівноваженням позиції покупця та продавця. Проводячи багаторічні спостереження за ринком нерухомості можемо зробити заключення:

• Чим більш розвинутий ринок тим більше ціна товару наближається до ціни пропозиції продавця та бажаної ціни покупця.
• При перевазі пропозиції ціни поступово знижуються та величина торгу росте, ціни можуть бути меншими за сформовані ціннісним підходом.
• При перевазі попиту величина торгу падає а ціна може наближатись до ціни сформованої ціннісним підходом .
• Чим більше відхилення цін в межах обраного сегменту тим більша величина торгу.
• Наявність ознак падаючого ринку збільшує коефіцієнт торгу
• Фаза ринку.

Відповідно до сукупності вищенаведених факторів «сила торгу» покупця (продавця) мінлива, і лише спів падіння формує ціну. Таким чином величину торгу можна розділити на дві складові:
1. Мінімальна величина торгу на певний товар (значно залежить від стану ринку), яка може бути рівна і 0%;
2. Величина торгу, що випливає з вибірки об’єктів для порівняння, обчислюється після внесення всіх корегувань на відмінність.
Другу складову торгу визначаємо за допомогою статистичних показників. До найбільш уживаних розподілів належить нормальний розподіл. Нормальний розподіл повністю визначається двома параметрами: середньою та квадратичним відхиленням. При нормальному розподілі значення ознаки переважно зосереджується біля центру розподілу середньої. Відповідно за середньою і квадратичним відхиленням обчислюють коефіцієнт варіації.
Величина різниці ціни пропозиції та ринкової ціни відповідає: похибці продавця (покупця) викликану вищенаведеними факторами. Відповідно поправка на торг, при припущенні, розвинутого ринку становитиме величину в межах коефіцієнту варіації (після внесення коригувань аналогів) збільшеної на базову величину мінімального торгу. \begin{equation} K_t=\frac{V}{k}+B_b=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\bar{x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}{k}+B_b \end{equation}

• де 1/k - частка від коефіцієнту варіації, при нормальному розподілі k=2;
• Bb - базовий коефіцієнт торгу.

Оцінка нерухомості Львів та область, коригування на торг

septima | April 20, 2016, 5 p.m.